Hogyan számol a kalkulátor?

Munkaállomások: sűrűségi sávok

A budapesti piacon a teljes bérelt terület alkalmazottanként jellemzően 7–10 m² (sűrű, nyitott terek), 10–18 m² (átlagos, vegyes elrendezés) vagy 19–30 m² (túlnyomórészt zárt irodák, pl. ügyvédi irodák). A kalkulátorban egy nyitott téri asztal nettó m² (sűrű) vagy m² (hagyományos) — a közös helyiségekkel és a szorzóval együtt az eredmény a fenti sávokba esik.

Zárt irodák

Egyszemélyes zárt irodával számolunk három méretben: kis m², normál m², vezetői m² — összhangban az útmutató 10–15 / 15–20 / 20–30 m²-es sávjaival. A zárt irodák sosem osztoznak: az otthoni munkanapokon is üresen állnak, de a bérleti díjuk fut, ezért a hibrid kedvezmény csak a nyitott téri asztalokra vonatkozik.

Tárgyalók

Az útmutató ökölszabálya: egy tárgyaló alapterülete kb. 5 m² + 2 m² férőhelyenként. Ebből adódnak a kalkulátor tárgyalóméretei: 4 fős m², 8 fős m², 12–16 fős m². Ha nem adja meg pontosan a tárgyalókat, a csapat méretéből és a tárgyalásintenzitásból becslünk — sűrűbb irodákban kb. 10, hagyományosakban kb. 20 alkalmazottra jut egy tárgyaló.

Közös helyiségek

A közlekedő-pótlék azért alacsonyabb az útmutató 10–30%-os sávjánál, mert az asztalonkénti értékeink már tartalmazzák a munkaterületen belüli helyi közlekedést — csak a zónák közötti folyosókat adjuk hozzá külön.

Hibrid munkarend: csúcs, nem átlag

Ez a kalkulátor kiegészítése az eredeti útmutatóhoz. Az irodát nem az átlagos, hanem a csúcslétszám méretezi: ha mindenki ugyanazokon a napokon jár be, közel teljes asztalszám kell — az otthoni munka ilyenkor nem csökkenti a területet. Elosztott bejárásnál a csúcsnap kb. 15%-kal az átlag felett jár, és sosem tervezünk a létszám 60%-ánál kevesebb asztallal.

Növekedés

Az útmutató 10–20% növekedési tartalékot javasol. A kalkulátor a 2 éves tervezett létszámra méretezi az „ajánlott” értéket, és sávot ad: a „szűkös” a mai létszámra készül (tervezett növekedés nélkül az ajánlott érték 90%-a), a „kényelmes” +10% ráhagyással — mert az idő előtti költözés a legdrágább alaprajzi hiba.

Nettó → bérelhető (bruttó)

Budapesten a bérleti díj a bruttó területre vonatkozik: a nettó hasznos területhez hozzáadódik a közös területi szorzó (KTSZ), épületenként jellemzően 5–12%. Alapértelmezésben %-kal számolunk; konkrét épület kiválasztásakor az adott épület tényleges szorzójával.

Minden érték tervezési feltételezés, nem mérés — a végleges méretet tanácsadónk a kiválasztott épület alaprajzán pontosítja. A bérletidíj-becslés mindig kínálati díjjal készül, nem a megkötött ügyletek díjával.

Workstations: density bands

In the Budapest market, total leased area per employee is typically 7–10 m² (dense, open-plan), 10–18 m² (average, mixed layout) or 19–30 m² (mostly private offices, e.g. law firms). In the calculator an open-plan desk takes m² net (dense) or m² (standard) — with shared rooms and the add-on factor, the result lands in the bands above.

Private offices

We calculate single-person private offices in three sizes: small m², standard m², executive m² — in line with the guide’s 10–15 / 15–20 / 20–30 m² bands. Private offices are never shared: they stand empty on home-office days but the rent still runs, so the hybrid discount applies to open-plan desks only.

Meeting rooms

The guide’s rule of thumb: a meeting room needs about 5 m² plus 2 m² per seat. That gives the calculator’s room sizes: 4-seat m², 8-seat m², 12–16-seat m². If you don’t specify the rooms exactly, we estimate from team size and meeting intensity — roughly one room per 10 employees in denser offices and per 20 in traditional ones.

Shared rooms

The circulation allowance is lower than the guide’s 10–30% band because our per-desk figures already include local circulation within the work area — we only add the corridors between zones separately.

Hybrid work: peak, not average

This is the calculator’s addition to the original guide. The office is sized by peak attendance, not the average: if everyone comes in on the same days, you need close to a full desk count — remote work does not reduce space in that case. With attendance spread across the week, the peak day runs about 15% above the average, and we never plan for fewer desks than 60% of headcount.

Growth

The guide recommends a 10–20% growth reserve. The calculator sizes the “recommended” figure for the planned headcount in 2 years and gives a range: “lean” is sized for today’s headcount (without planned growth, 90% of the recommended figure), “comfortable” adds 10% headroom — because moving out too early is the most expensive layout mistake.

Net → lettable (gross)

In Budapest, rent is charged on the gross area: the add-on factor for common areas (KTSZ), typically 5–12% per building, is added to the net usable area. By default we use %; when you pick a specific building, we use its actual factor.

Every value is a planning assumption, not a measurement — your advisor refines the final size on the chosen building’s floor plan. The rent estimate always uses asking rent, not rents achieved in signed deals.